פסק-דין בתיק ה"פ 48388-01-12

1.            ביום ח' ניסן תרפ"ב, 6.4.22, הלך לעולמו הרב שלמה יעקב מוסאיוף ז"ל (להלן - המנוח). בצוואה שנעשתה קודם פטירתו, ציווה המנוח כי מקרקעין בירושלים בשכונת הבוכרים (חלקה 105 בגוש 3008, חלקה 242 בגוש 30086, חלקה 166 בגוש 30087; להלן - נכסי הבוכרים) וכן חלקות המצויות כיום בשכונת רוממה (חלקות 39, 56, 160 בגוש 30075 בירושלים; להלן - הנכס ברוממה), יוקדשו לטובת צאצאיו (להלן - ההקדש).

2.            במסגרת הליכי פשיטת רגל של משיב 6, הגיש משיב 7 לבית-משפט זה המרצת פתיחה (ה"פ 1289/02), אשר התקבלה בחלקה.

3.            כנגד פסק דין זה הוגשה שורה של ערעורים. דיון בעניינם של הערעורים התקיים בבית המשפט העליון ביום 15.4.10, במסגרת ע"א 8584/06, ע"א 8613/06, ע"א 8644/06 וערעור שכנגד, ע"א 8665/06 וע"א 8697/06 (להלן - ההליך בבית המשפט העליון). במועד הדיון הושג בין הצדדים הסכם פשרה, אשר ניתן לו תוקף של פסק דין. במסגרת זו הוסכם, בין היתר, כי חלקם של משיבים 1-4 בנכסים יימכר למבקש (להלן - הסכם הפשרה). לצורך כך סוכם עוד, בין היתר, על "ביצוע שמאות בדבר שווי השוק של חלקם של המוכרים בנכסים", וכך נאמר בהקשר זה:

"ד. הקונה והמוכרים ינחו את השמאי ליתן הערכה לגבי השווי המירבי של הנכסים (Best Value) ולהעריך את שווי השוק של הנכסים במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון כאילו אין עליהם הקדש ולא קיימת בקשר אליהם כל מגבלה בגין הקדש. השמאי יתייחס אל נכסי הבוכרים כאל נכסים התפוסים על ידי דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר, שפינויים כרוך בתשלום דמי פינוי למחזיק. למען הסר ספק, השמאי יתחשב, בין היתר, בעובדה שהבעלות בנכסים היא בעלות במושע, וכי על חלק מן הבעלים חלה מגבלת הקדש - הקדש רחביה מוסאיוף. כן יתחשב השמאי בכל הנוגע להערכת שווי הנכס ברוממה בעובדה כי באשר לנכס זה תלויה ועומדת תביעה כספית בתיק המתנהל בבית המשפט המחוזי בירושלים".

4.            לטענת המבקש בתובענה, התניה האמורה מחייבת את השמאי לשום את כל נכסי הבוכרים כתפוסים בידי דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר, ללא בחינה של מצבם בפועל של הנכסים בעת השומה בהיבט זה.

5.            בתגובה לתובענה הגיש משיב 3 את תשובתו, ובגדרה שלל את הפרשנות המוצעת בידי המבקש. כרקע לפרשנות המוצעת בידו, מזכיר משיב 3 עסקה שנעשתה עם אדם בשם ויצמן למכירת נכסי ההקדש, ואשר הוקפאה בידי בית הדין הרבני. לטענת משיב 3, רק נכס מנכסי הבוכרים אשר תפוס על ידי "דייר מוגן אותנטי", שלא מכוח "הסכם ויצמן", יש לשום כנכס תפוס. מאידך גיסא, יש להתעלם מ"דיירות מוגנת" שנעשתה על ידי ויצמן, או מכוח "הסכם ויצמן".

לחלופין טען משיב 3, כי אם פרשנות זו איננה מקובלת, יש להימנע מאכיפת ההסכם ביחס לנכסי הבוכרים, מכוח הוראת סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, נוכח הפגיעה הכלכלית המופרזת מכוח פרשנות זו.

לחלופי חלופין נטען, כי גם אם יש להתייחס לנכסים בהם "דיירות מוגנת" בעלת זיקה לויצמן כ"תפוסים", על השמאי להעריך כל נכס ונכס בשים לב לנתוני הדיירות המוגנת הפרטניים: למשל, מועד תחילת הדיירות - דייר ותיק שמלפני תשי"ח או דייר מאוחר, סיווגו של נכס כנכס מסחרי, גיל הדיירים, סוג הסכם הדיירות ומגבלותיו, משך זמן הדיירות וכיו"ב.

לטענת משיב 3, עובר להסכם, היו זכויותיו בהקדש מעוגנות, אחר שהוכרו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין זה. נוכח כך, לא הייתה סיבה שיוותר על זכויותיו. לטענתו, ההתייחסות בהסכם באשר לנכסי הבוכרים כ"תפוסים", נועדה ליידע את הצדדים בעובדה שבנכסים אלו קיימים נכסים מסוג זה, ואותם נכסים שהם "תפוסים", יש לשום על רקע מצבם. לטענתו, לא נאמר בסיפת הסעיף כי יש להעריך את כלל נכסי הבוכרים כנכסים תפוסים, והכוונה היא שרק אותם נכסים שהם תפוסים בפועל, יוערכו ככאלה.

מוסיף משיב 3 וטוען, כי במשך השנים התקשר ההקדש בהסכמים, לרבות הסכמים אשר מכוחם שולמו לו דמי מפתח. לטענת משיב 3, על רקע עובדה זו ובשל ההסכמה כי תוסר הגבלה על דרך העברת זכויות בנכסים שלא בדמי מפתח, היה מקום לחשוב שבעת שנעשית שמאות, יש להעריך נכסים "תפוסים" בדיירות מוגנת, כאילו אינם מוגבלים בדיירות מוגנת. לטענת משיב 3, על אף האמור, הסכים הוא כי נכסים התפוסים בפועל בדיירות מוגנת מן העבר, יחושבו ככאלה, אף שמשיב 3 לא נהנה מהשכרתם בדמי מפתח. לדבריו, לא הסכים הוא, ואין היגיון שיסכים, לשומת כלל נכסי הבוכרים כ"תפוסים", גם מקום שאין הם תפוסים.

לטענת משיב 3, ערב כריתת הההסכם, בעת שהגיע לדיון בבית המשפט העליון, העריך הוא, ואף באי כוחו ייעצו לו, כי הסיכויים לקבלת הערעור כנגד פסק הדין בו הוכרה זכותו בהקדש, קלושים. העילה היחידה בגינה הסכים להתפשר, היא מימוש מהיר ויעיל של זכויותיו בנכסים, וניתוק מגע מאלו שלהשקפתו גזלו ממנו משך שנים את חלקיו בהקדש.

6.            על רקע זה, ואחר שבהמשך גם הוגשה עמדתו של משיב 2, החולק אף הוא על הפרשנות המוצעת בידי המבקש, הוגדרה המחלוקת בהליך שלפניי באשר לפרשנותו של הסעיף האמור, במספר היבטים:

א.            האם יש להעריך את כל הנכסים כנכסים תפוסים, או כל נכס לפי מצבו בפועל, כתפוס או כפנוי;

ב.            האם יש לשום נכס אשר תפוס בפועל לפי נתוניו הספציפיים ובהתחשב בדמי הפינוי שיש לשלם בגין אותו נכס;

ג.             האם ההוראה שבמחלוקת בסעיף 4(ד) להסכם הפשרה מתייחסת לזכויות הבנייה או משפיעה על האופן שבו יש להעריך אותם;

ד.            מועד הערכת הזכויות לצורך התשלום.

הצדדים

7.            לתובענה שבפניי צירף המבקש תשעה משיבים, אשר חמישה מהם, משיבים 2-6, הנם צאצאיו של המנוח.

משיב 1, עו"ד יעקב מרקס, הנו בא כוחו של משיב 2, מר יואל הגין. משיב 1 רכש עבור משיב 2, בנאמנות, את זכויותיו של משיב 4, מר נתן מאסי, בנכסי ההקדש.